お金のこと 投資

20代独身サラリーマンが新築ワンルームマンション投資で損しそうになった話

困る人
困る人
・サラリーマンでも新築ワンルームマンション投資ができるって本当?
・不動産投資は保険や年金がわりになるって本当?

という疑問にお答えします。

以前私が無知だった頃、友人が新築ワンルームマンション投資をしているという話を聞きました。

「不労所得を得られるなら自分も不動産投資をやりたい!」と思い、知人に新築ワンルームマンションを専門で扱う不動産業者を紹介してもらいました。

その時は、転職をして間もなく銀行からの信用がなかったので、融資が下りずに新築ワンルームマンションを購入することはなく終わりました。

しかし、今思うとあの時物件を買えなくて本当に良かったと思います。

もし融資が下りていたら、テンションMAXだった私は即決でマンションを購入していたと思います。

そんな私が、なぜ勤勉サラリーマンが新築ワンルームマンション投資の罠にハマってしまうのかを解説します。

スポンサーリンク

1.サラリーマンでも不動産投資は出来るのか

まず、サラリーマンでも不動産投資はできると断言できます。なぜなら、実際にやっている人がたくさんいるからです。

しかし、かなりハードルは高いです。

不動産投資は、物件さえ購入すれば不労所得として毎月お金が入ってくるもの、と考えている人がいるかもしれません。

しかし、もちろんそんな甘い話はありません。事前の勉強は必須ですし、購入後に手間がかかることもあります。

不動産業界には怪しい人と怪しい物件がたくさんあります。

勉強する暇がない忙しい勤勉サラリーマンは業者にとっては絶好の標的となります。

不動産投資は購入時の費用が大きい分、利益の上がらない物件を一度購入すると、最悪の場合、自己破産にまで追い込まれる可能性もあります。

もし、それでもチャレンジしたいのであれば、しっかりと勉強した上で取り組むことをお勧めします。

 

2.サラリーマンがハマる新築ワンルームマンション投資の罠

実際に、私が購入一歩手前で踏みとどまった実例を交えて、新築ワンルームマンション投資の罠をお話しします。
(転職したばかりで銀行融資が下りなかったので踏み止まれただけですが。。)

不動産投資を考えているサラリーマンのところには、よく新築ワンルームマンション投資の話がやってきます。

新築ワンルームマンション投資とは、新築ワンルームマンションの1部屋を購入し、それを賃貸に出すことで家賃収入を得る投資です。

これ自体が悪いものではないですが、ぼったくり商品が非常に多いことも事実です。

ではなぜ、新築ワンルームマンション投資で勤勉なサラリーマンが損をしてしまうのかその理由を解説します。

(1)銀行が融資してくれたから安心ではない

新築ワンルームマンションは高いです。物件価格は1戸数千万円はくだらないです。

数千万円を現金一括で支払えるサラリーマンは中々いません。

そこで、銀行より融資を引くことになります。

「銀行から融資が降りるということは、銀行が物件を評価してくれたということだから安心」と考えていたら、非常に危険です。

銀行は、物件ではなくあなたの勤勉サラリーマンという属性を評価して融資をしているのです。

日本では終身雇用、年功序列の仕組みが残っており、勤勉なサラリーマンで、ましてや大手企業に勤めていれば数千万円の融資は下りてしまうのです。

ポイント

・銀行は購入した物件ではなく、あなたのサラリーマンという属性を評価している

 

(2)物件価格が高く利回りが上がらない

投資の重要な考え方に、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。

インカムゲインとキャピタルゲイン

・インカムゲインとは、資産を保有していることにより得られる収益(家賃収入、配当金など)
・キャピタルゲインとは、購入と売却字の価格差による収益(不動産売却益、株式売却益など)

不動産投資は、家賃収入として比較的多くのインカムゲインを得られることが魅力の一つです。

不動産投資では物件購入時に、”想定家賃収入÷物件購入価格×100”で表面的な利回りを算出できまず。

この表面利回りが高いほど、毎月手元に入る家賃収入お金が多くなるということです。

(実際は物件購入時にはその他費用がかかるので、実質的な利回りはもっと下がりますが、ここでは割愛します)

不動産投資では、手残り(家賃収入−融資返済)をどれだけ多く出来るかが1つのポイントとなります。

しかし、新築ワンルームマンションは物件価格が非常に高く手残りが少なくなってしまいがちです。

新築物件は購入と同時に価格が一気に下がります。つまり、新築物件は割高ということです。さらに無知なサラリーマンに向けて不動産業者の法外な手数料も上乗せされることもあるので、利回りはさらに低下します。

中には、融資返済を家賃収入で賄いきれず、毎月自分の財布から持ち出しをするような物件もあるのです。

実際に、私が紹介を受けた新築ワンルームマンション投資の想定キャッシュフローも、持ち出しが発生していました。

私が紹介を受けた想定キャッシュフロー

・物件価格:4,000万円
・融資金額:4,000万円(35年)
・家賃収入:12万円/月
・融資返済:12万円/月
・管理費:1万円/月
ーーーーーーーーーーーーーーー
毎月の収支:▲1万円/月

さらに、この計算は35年間家賃が全く下がらず、かつずっと満室だったことを想定しています。

ここで、「あれ?不動産投資って毎月家賃収入が得られるはずなのに、毎月持ち出しが発生するのはおかしい。しかもずっと満室なんてあり得るのかな。。」と思いました。

しかし、不動産業者から「安心してください。物件は弊社で一括で借り上げるサブリース形式としますし、不動産投資は年金や保険代わりにもなるものです。」と言われて、納得してしまった自分がいました。

ですが、この考え方もおかしいなと気が付いたのは、時間が経ってからでした。。

ポイント

・新築ワンルームマンションは割高な場合が多い
・利回りが低いと毎月手元のお財布から持ち出しが発生することもある

 

(3)サブリースは全然安心ではない

サラリーマンがよく紹介される新築ワンルームマンション投資では、業者とサブリース契約を結ぶことが多いです。

サブリースとは、大家が借主に物件を直接貸し出すのではなく、大家がサブリース業者に物件を貸し出し、サブリース業者が借主に物件を貸し出すというものです。

サブリース契約のメリットデメリット

・メリット :物件が空室でも賃料をサブリース業者から得られる
・デメリット:毎月の賃料からサブリース業者の手数料が引かれる

サブリース自体が悪いものではないですが、ここにも落とし穴があります。

不動産業者はサブリースで契約した賃料で毎月のキャッシュフローを計算していますが、その賃料が得られるのはあくまで最初の契約期間のみです。

サブリース契約は多くの場合2年単位で更新がされます。更新時に賃料を下げられたり、契約更新をしないと申し出られたりすることもあるのです。

さらに、業者は利回りを良く見せるために、最初の契約時には家賃を割高に設定してくることもあります。最初の2年は問題ないかもしれませんが契約更新時には相場通りの家賃となり、利回りがガクッと低くなる可能性があります。

サブリース契約を結ぶ前には、契約更新にかかる規約と周囲の家賃相場などをしっかりと確認するようにしましょう。

ポイント

・サブリース契約時には更新に関する規約をしっかり確認する
・家賃が周辺の相場よりも高く設定されていないか確認する

(4)年金にも保険にもならず手元に残るのはボロ物件だけ

業者は不動産投資をすれば、「将来も安定的に賃料が入り年金代わりになる」だったり「生命保険代わりになる」ということをよく言ってきます。

これは100%間違いというわけではないですが、そのまま鵜呑みにするのは危険です。

①年金代わりにはならない

年金代わりになるということについては、ローンを支払い終えた後には家賃収入が全て手元に残るということを意味していますが、よく考えてみてください。

ローンを支払い終えるのは35年後です。ということは、手元に残る物件は築35年のボロワンルームマンションです。

おそらくその頃にはサブリース契約も打ち切られているでしょう。

入居者はすぐ見つかるでしょうか?大規模なリフォーム・修繕でお金はかからないでしょうか?物件は所有しているだけでも固定資産税などの税金がかかります。

本当に年金代わりとして、毎月安定的に収入が得られるかはよく考えましょう。

②保険代わりにはならない

不動産投資用にローンを組むときには団体信用生命保険に加入することができます。

団体信用生命保険とは、保険料を支払うことで、契約者に万が一があったときに、ローンを肩代わりして返済してくれる保険です。

もし、契約者に万が一あった際に保証されるのはローン返済であり、手元にはお金は入らず物件が残ります

果たしてそのときに物件から家賃収入は得られるでしょうか。もしくは、希望の価格で売却できるでしょうか。

年金が欲しければ、国民年金をしっかり支払い、勤め先によっては確定拠出年金などを使って年金のプラスを狙いましょう。

保険が欲しければ、民間の掛け捨て保険に加入すれば割安で十分な保障を得られます。

ポイント

・年金代わりに築35年のボロマンションから安定的に家賃収入を得られるかは不明
・万が一の際に保証されるのはローン返済。手元に残った物件は上手く保険代わりになるかは不明

(5)節税に目を奪われてはいけない

業者の謳い文句の一つに節税効果があります。

普段会社員として働いていると、あまり節税というキーワードにピンと来ないかもしれません。

不動産投資をすると、家賃収入が得られると同時に様々な経費がかかります。

さらに建物の減価償却費(価格が大きなものを一括で経費計上するのではなく、何年かに分けて費用計上すること)を合わせると、不動産投資においては会計上赤字になることがあります。

不動産投資では、サラリーマンの給与と損益通算ができるので、不動産投資の赤字分だけ給与所得をさげることができます。

そうすると所得が減るので、税金も減るということです。

これは給与所得が高いサラリーマンには節税になりますが、元々給与所得が低い人は節税効果が薄くなります。

ここで一旦よく考えてください。本来の目的は節税をすることではなかったはずです。

数万円〜数十万円の節税をするために、数千万円の物件を購入する必要はあるのでしょうか。

ポイント

・不動産投資に節税効果があり給与所得が高い人にはメリットになる
・節税効果はあくまでも付随効果として考えるべき

 

3.まとめ:新築ワンルームマンション投資で失敗しないために

これまで新築ワンルームマンションに潜む罠について紹介してきました。

必ずしも全ての新築ワンルームマンション投資がこれに当てはまるわけではありませんが、投資をする前にはしっかりと確認するようにしましょう。

新築ワンルームマンションの罠

・銀行が融資してくれる=安心ではない
・利回りがとても低い、持ち出しが発生することもある
・サブリース契約は一生続かない
・年金、保険代わりにならない
・節税に惑わされてはいけない

 

不動産投資を始める前には以下のことを意識しましょう。

不動産投資を始める前にすること

・不動産投資の目的を明確にすること
・業者に任せきりにせずしっかりと調べること

読んでいただきありがとうございました。

これからも早期リタイアを目指して頑張りましょう!!

  • この記事を書いた人

ヒロ/周りの目を気にして一歩踏み出せずにモヤモヤしている人専属ライフコーチ

1994年生まれ。幼少期に父に机ごと殴られたトラウマと、生まれつき胸の中心が凹んでいる漏斗胸により、物心ついた頃から周りの目に怯える。高校でサッカー部の部長を務めながら毎日勉強を続け早稲田大学に合格。大学卒業後は倍率100倍越えの大手金融機関へ入る。周りの目を気にせず自分の意思で行動したいと思い、レールを降りて外資コンサルへ転職を決意。同時に自分のように“モヤモヤした人”をサポートするためにライフコーチとしての活動を開始

-お金のこと, 投資

Copyright© HIROBLOG , 2021 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.